不動産管理会社のインボイス制度対応

不動産管理会社の皆さん、インボイス制度への対応は万全でしょうか？ 令和5年10月のインボイス制度開始により、業務への影響は避けられません。

請求書の発行方法から取引先の選定まで、やるべきことは山積みです。オーナーや賃借人とのやりとりにも変化が生じるでしょう。インボイスへの対応は面倒で不安…そんな声も聞こえてきそうです。

でも大丈夫、インボイス制度の基本をしっかり押さえれば、万全の準備ができるはずです。この記事では、不動産管理会社が直面するインボイス制度の影響を詳しく解説します。実務で役立つ対応策もお伝えしますので、ぜひ最後までお付き合いください。

インボイス制度を味方につけて、不動産管理のプロとしてさらに信頼される存在を目指しましょう！

>>千代田区で信頼できる税理士を探すには？

インボイス制度が不動産管理会社に与える影響

インボイス制度の概要とスケジュール

令和5年10月1日からスタートしたインボイス制度は、複数税率制度のもとで適正な課税を確保するための仕組みです。具体的には、登録を受けたインボイス発行事業者のみが適格請求書（インボイス）を交付でき、買い手は一定の事項が記載されたインボイスの保存が仕入税額控除の要件となります。

制度開始後6年間は、免税事業者からの仕入れであっても一定割合の仕入税額控除が認められる経過措置が設けられています。ただし、将来的には免税事業者からインボイスの入手ができない取引については控除が認められないことになるため、売り手買い手双方での対応が必要不可欠です。

不動産管理会社においては、オーナーや業者間取引におけるインボイス対応、請求書発行業務の見直しなど、実務面での影響が大きくなることが予想されます。計画的な準備と社内体制の整備を進めていくことが求められるでしょう。

不動産管理会社への影響

不動産管理会社は、オーナーから委託を受けて賃貸物件の管理を行う立場にあります。インボイス制度導入により、オーナーが免税事業者の場合、賃借人に交付する請求書がインボイスの要件を満たさなければ、賃借人は仕入税額控除を受けられなくなります。

また、管理会社が行う修繕工事などの発注先が免税事業者の場合、インボイスを受け取れないため、税負担が重くなる可能性があります。その負担をオーナーに転嫁するにしても、取引関係への影響は避けられません。

さらに、管理会社自身がインボイス発行事業者の登録を行わない場合、課税事業者である顧客から敬遠されるリスクもあります。不動産管理のビジネスを継続的に行っていくためには、インボイス制度への対応は避けて通れない課題だと言えます。

不動産管理会社の実務対応

賃貸取引に関するインボイス対応

賃貸借の取引では、オーナーが交付するインボイスについて管理会社がサポートする必要があります。オーナーを適格請求書発行事業者とするための登録申請の支援や、インボイス発行事務の代行が求められるでしょう。物件管理システムのアップデートやインボイス対応の取引フロー設計も必要になります。

賃借人への確実なインボイス交付は、契約更新や新規契約の継続に大きく影響します。管理会社はオーナーとの連携を密にし、請求書発行に関わる業務の見直しを積極的に進めていく必要があります。

また、仕入先を選定する際には、インボイス発行事業者であるかどうかの確認も重要です。免税事業者からの仕入では、一定期間は経過措置が適用されますが、早めにインボイス対応可能な取引先への切り替えを検討しましょう。仕入税額控除の適用を受けるためには、取引先の登録番号を確認し、適格請求書の保存も必要となります。

仲介手数料の取り扱い

管理会社が受け取る仲介手数料は、消費税の課税対象となる取引です。これまでも税込経理を行っていた管理会社の多くは、インボイス制度の登録を行うことになるでしょう。

オーナーに仲介手数料を請求する場合、適格請求書の発行が必要です。自社の登録番号を記載した請求書のフォーマットを整備し、発行までの事務フローを確立しておくことが大切です。請求にあたっては、仲介手数料の内訳や消費税額を明記し、オーナーの経理処理に配慮した対応が求められます。

買主から仲介手数料を受領する際には、相手先がインボイスの交付を必要とするかを事前に確認しておきます。自社が免税事業者の場合、経過措置の適用はありますが、ゆくゆくは課税事業者選択の検討も必要になるでしょう。税務面のサポートが受けられる会計事務所との連携も視野に入れましょう。

不動産管理会社によるインボイスの発行方法

不動産の貸主となるオーナーに代わり、管理会社が賃借人にインボイスを発行できるケースがあります。その一つが代理交付で、管理会社は委託者であるオーナーの名義および登録番号を記載したインボイスを交付します。代理交付する管理会社自体は適格請求書発行事業者である必要はありません。

もう一つは媒介者交付特例の適用で、オーナーと管理会社の両者がインボイス発行事業者に登録していれば、管理会社は自らの名義と登録番号を記載したインボイスを賃借人に交付できます。

いずれの方法を選択するにせよ、発行するインボイスの記載事項に不備がないよう、十分な確認が必要不可欠です。インボイスは、交付した日から最長7年間にわたって写しの保存が求められます。電子的な保存も可能ですが、適正に保存管理する仕組みを整えておかなければなりません。クラウド上で一元的に保存できるIT環境の導入も検討課題と言えるでしょう。

免税事業者との取引・サブリース時の留意点

管理物件の修繕や清掃業務など、現状免税事業者に発注しているケースも少なくないでしょう。取引の継続如何によっては、発注先の事業者にインボイス発行事業者登録を検討してもらうことも選択肢の一つです。ただし、事業者の事情に踏み込むアプローチは難しいかもしれません。

サブリース取引の場合、オーナーが免税事業者だとインボイスの交付が受けられず、サブリース事業者の消費税負担が重くなります。オーナーの意向を確認しつつ、インボイス発行事業者登録を働きかける、もしくはサブリース料の見直しを申し入れるといった対応を検討する必要があります。

取引先の登録番号通知を受けていない、あるいはインボイスの保存ができていないといった状況では、仕入税額控除を適用する際に問題になりかねません。日々の取引の中で、適格請求書の入手とその保存管理を着実に行えるよう、管理体制を整えるべきと言えます。免税事業者との取引割合が高い管理会社は特に留意が必要です。

インボイス対応を支えるIT活用

インボイス対応のためのIT・クラウドツール活用

インボイス制度への対応を進める中で、業務の効率化とペーパレス化を後押しするのがITツールの活用です。請求書の発行・受領から保存までの一連の流れをシステム化することで、インボイス制度の要件を満たしつつ、業務負荷の軽減が期待できます。

クラウド会計ソフトの導入は、インボイス発行事業者の登録申請から日々の記帳、確定申告に至る会計実務をトータルでサポートしてくれます。仕訳や決算業務の自動化により記帳作業の効率化が図れ、バックオフィス業務の生産性向上につながるでしょう。オンライン請求書発行システムとの連携により、適格請求書のスムーズな発行と電子保存も可能です。

物件管理システムについても、インボイス制度対応済みのクラウドサービスの導入を検討すべきです。各取引先のインボイス登録番号を登録管理し、請求書発行の際に必要事項を自動で反映することで、インボイスの交付漏れや記載ミスのリスクを防ぐことができます。

IT活用による事務作業のペーパレス化・自動化と併せて、インボイス制度の考え方やルールについて社内で学習を重ねることも重要です。管理会社にとって、インボイスへの対応力を高めることは、取引先からの信頼獲得にもつながることでしょう。専門性を備えたパートナーとして、オーナーや賃借人のサポート役を担っていくことが求められます。

>>フリーランスが税理士に依頼するメリット

不動産管理会社のインボイス制度対応のまとめ

令和5年10月のインボイス制度開始によって、不動産管理会社の業務にも少なからず影響が及ぶことは避けられません。請求書発行の変更から取引先の選定、オーナーや賃借人とのやりとりに至るまで、幅広い視点での対応が求められます。

しかし、インボイス制度の基本的なルールを理解し、計画的に準備を進めていけば、混乱を最小限に抑えることができるでしょう。ITツールの活用によって請求書管理の効率化を図ったり、オーナーへの丁寧な説明を心がけたりと、前向きな取り組みが大切です。

不動産管理会社がインボイス制度への対応力を高めることは、専門性と信頼性を示すための絶好の機会と言えます。この変化を事業の質的向上につなげ、オーナーや賃借人から頼られるパートナーとしての地位を確立していきましょう。